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物权法新制度有力保护不动产物权
世界法制报道LAW.ICXO.COM ( 日期:2007-05-23 16:13)
 

    世界法制报道http://law.icxo.com讯:预告登记制度:  

    防止“一房二卖”  

    2006年9月,房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房,于是打电话给乙某和丙某,表示售房。10月8日,甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋,乙某支付了全部房款,双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日,甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由,将甲公司告上法庭,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为,甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈,判决甲公司除返还乙某已付购房款外,还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。  

    说法:购房人与开发商签订商品房买卖合同,发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记,最终发生的是物权效力。同一房屋,债权与物权并存时,根据物权优先于债权的原则,谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后,第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么,第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢?为此,物权法规定了预告登记制度。  

    根据物权法的规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。也就是说,当购房人买了一套预售商品房后,如果申请了预告登记,未经其许可,开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力,并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。  

    当然,在办理预告登记后,要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记,否则预告登记失效。  

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来源:半月谈

 
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