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论物业管理的物权性质
世界法制报道LAW.ICXO.COM ( 日期:2007-03-05 15:57)
 

内容提要: 建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础,物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。由于现代物业管理的公共性和让渡性,使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。但无论如何,物业管理权仍属于物权范畴,这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。所以,应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。
 
   一、现代物业管理的产权基础及性质
 
  一般认为现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时一名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为其出租的物业制定了一套行之有效的管理办法,要求租户严格遵守,从而改善了业主与租户的关系以及改善了居住环境,当地人士纷纷仿效。1946年英国制定了《住宅法》,以成文法的形式对建筑物区分所有权制度作出了规范。真正现代意义的物业管理形成于19世纪末的美国,1908年美国成立了世界第一个物业管理的行业组织CBMO(Chicago Building Managers Organization),以后又成立了第一个全国性的业主组织BOO(Building Owners Organization)。在这两个组织的基础上,美国又成立了建筑物业主与管理人员协会BOMA(Building Owners and Managers Association),由此使物业管理具有了现代的意义。[1] 2
 
  物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。工业化的发展,促进了城市化的进程;城市化的进程与城市土地资源的稀缺产生了严重的矛盾;建筑技术的进步使得人们可以建筑高层建筑和多功能的综合物业,交通技术的发展拓广了人们的活动空间,分离了生产和生活的空间,于是现代城市的生产、生活方式得以产生。这种方式的最根本特点是它的集聚性——人口高度密集。集聚性也是现代房地产利用、使用及开发建设中的主要特点之一,这种特性带来了两种效益(效应),这两种效益(效应)呼唤着物业管理的产生。首先是规模效益,在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下,分散独立的房地产业主和使用者只需要“自给自足”地提供房地产的管理。随着人口居住的集聚性提高,物业管理的规模急剧扩大,由此产生出物业管理的规模要求,并产生出物业管理的规模效应。其次是外部效应,每一个居家所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、对住宅的维修等使用决策的改进上,而且也反映在其邻居的相互关系等方面,外部效应即单位产权的行使方式与共有产权行使方式的关联性。[2] 1-6
 
  现代物业管理的这两大特征,使物业管理权不再是完全独立的单一的对物管理的权利,这种权利表现出复合的、公益的特性。由此也产生了对这种物业管理权的性质的质疑:该种由超越于物业所有权人之上由所有权人以外的物业管理人享有的权利到底是物权还是债权?或是两者兼有?他是对物的权利还是对人的权利?是权利还是权力?
 
  毫无疑义,物业管理的产权基础是物业所有权,根据传统的物权法理论,物业的所有权包括对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。当所有权人取得某物业的所有权时,他理所当然地也就享有了对该物业的管理权。由于所有权的权能是可以分割的,所以,当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候,就会出现由他人来行使物业管理权的情形,这时,他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。在传统上,对物的管理权利总是依附于一定的物权而存在,如谁所有谁管理、谁占有谁管理、谁使用谁管理,等等。物业管理最多是所有权的一项权能而已。
 
  根据传统的物权理论,作为所有权的一项权能,所有权人或他物权人在行使物业管理权时,这种权利具有物权的性质,如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。物业管理权是对某一特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利;这一权利的行使不需要他人的配合、同意;这一权利的行使具有排他性,物归谁所有、占有,就由谁来行使物业管理权,谁获得相应的收益,在一物之上只有一个物业管理权;物业管理权具有对世性,权利人对物业的管理,可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外),其他任何侵害物权人行使物业管理权,物权人可以行使物上请求权,以排除他人的侵害;物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能,以获取更大的利益。
 
  然而,建立在现代物业管理基础上的物业管理权由于现代物业管理的特征而具有了与传统物业管理权不同的特点。
 
  现代物业管理的产生与建筑物区分所有权的出现是相互联系的,可以说,建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础。在19世纪以前,作为物权客体的物业一般必须是以完全独立的形态存在的,在传统“一物一权”观念下的物权客体必须是独立的、特定的物,如一座房子、一幢楼房。一物一权可以多主体,即共有,但一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。物业管理活动主要是业主个体自治的管理,立法上一般只是从相邻关系的角度作出限制。但19世纪以来,随着工业化、城市化的发展,城市人口的膨胀,城市土地资源的紧缺,多层建筑、高层建筑的兴起,一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现,从而产生了一个整体建筑物区分为不同所有权人所有,并产生了不同所有权人对建筑物及其附属物某些部分共用和共负维护的关系,随着这种关系(权利)逐步为法律所确认,最早是《法国民法典》第664条规定了在同一建筑物归属不同人所有时重建与维修的问题。1865年《意大利民法典》(第562~564条)、《西班牙民法典》(第396条)等也都有类似的规定,建筑物区分所有权也逐步被确认。
 
  建筑物的区分所有,引起了物业管理模式的重大变化。由于在特定的建筑物或建筑物群体中存在着多个业主,这些业主的所有权行使有着不可分割的联系,由此形成了一种特殊的新型的所有权——建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的行使和保障必须有共同管理人,这就促使了现代物业管理的出现,也由此形成了一种特殊的新型的物业管理权。
 
  在建筑物区分所有的情形下,所有权人对物业的所有大体上包括两部分:由所有权人单独享有所有权的建筑物的某部分空间范围;由全体所有权人共同享有所有权或使用权的建筑物的共用场所、公用设施及设备。建筑物的区分所有必然带来的问题是:相互紧密联接的物业,在物权人行使物权时的相邻关系,这种相邻关系比起相互独立状态下的物业之间的相邻关系要复杂得多,其矛盾、冲突的发生也频繁得多;另外,就是对建筑物共用部分的使用、维护以及费用的负担等管理问题。建筑物区分所有的这些特点,决定了建筑物区分所有权的构成,大体上包括了:所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共有部分的持分权以及由以上两种权利衍生的成员权。这些权利的行使,已经具有相当的公共性质,它必然地要求通过一种公共性的途径、渠道才能得以实现。于是,现代物业管理应运而生,一种新型的物业管理权也由此形成。
 
  物业管理权从实质上来说,它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。
 
  综上所述,由于现代物业管理的公共性和让渡性(必须经所有权人委托由所有权人以外的人行使的权利),使物业管理权具有了传统物权以外的特征或性质,其中公益性和债权性是其最大的特征。或者可以说是物权社会化与物权债权化的典型表现,这使物权的排他性和绝对性受到了限制,物权的行使也受到了影响。但无论如何,物业管理权的物权性质是应该确认的。
 
  海南省海口市中级法院对物业管理纠纷的一个判例就是以此理论为依据的:原告投资公司是海口市顺发新村住宅小区的开发商,1992年,投资公司将小区的住宅预售给海南华鑫实业有限公司等9个业主。1993年小区建成,迁入320户。1994年1月31日投资公司和被告物业公司签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《补充协议》,约定将小区第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告,承包期10年,承包金按面积1平方每月1元,物业公司向投资公司支付履行保证金50万元。合同签订后,物业公司向投资公司支付了保证金50万,投资公司也先后向物业公司交付了物业管理房产面积61028平方米。物业公司向住户收取了物业管理等费用后,却没有按约定向投资公司支付承包金,投资公司因此诉至法院。一、二审法院都认为,原告和被告签订的承包合同及其补充协议损害业主的利益,应确认为无效合同,并按无效合同作出了判决。二审海口市中级人民法院在判决时是这样阐述物业管理的性质的,法院认为:物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人决定。房地产开发公司无权将物业管理权出售、承包他人。这是我国至今的有关判例中,对物业管理权最为准确、完整的表述。这一表述首先肯定了物业管理权的物权性质,同时指明了这种物权的特定含义,并明确地概括出这种物权的社会性及他物性,可谓是一矢中的。[1]
 
  二、现代物业管理的物权特征
 
  发生在深圳的另一个案例引发了人们对物业管理性质的探讨:
 
  深圳市某电子公司将某花园物业抵押给某银行,后因该电子公司无力偿还贷款,法院将该抵押物业拍卖,因无人参加竞拍,法院裁定将该物业作价1,643万元,以物抵债判给某银行。某银行在2002年7月与某公司签订了租赁合同。但租户准备进场装修时,却被物业管理公司告知:要把这层楼拖欠的物业管理费交了才可以进场,而该物业自1994年1月至2002年6月,一直未交管理费,拖欠本金为300多万元,加上每天千分之三的滞纳金共拖欠1960余万元。银行认为在法院将该物业判给银行之前的物业管理费应由原业主承担,物业管理公司认为新业主应承担该物业的有关债务。[2] 正在讨论中的《广东省物业管理条例(修改意见稿)》第79条规定:物业发生买卖等产权转移行为,受让人应当承担原业主拖欠物业管理费用行为的连带责任。国务院刚颁布的《物业管理条例》对这一问题没有做出相应规定。这实质是涉及物业管理的物权性质问题。
 
  基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权是一种新型物权,这种物权与传统物权有其共同性又有其特殊性,具体表现如下:
 
  第一,物业管理权的从属性与让渡性。如上所述,物业管理权衍生于建筑物的区分所有权,是经过建筑物区分所有权人的委托,而让渡给专业管理人的一种物权;没有这种委托,就没有这种专有的物业管理权,这是物业管理权的从属性;但作为建筑物区分所有权人必须进行这种委托,他不能将这种物业管理权(或者说,现代物业管理权)强留在自己手上,他无权选择委托或不委托,他只能选择委托谁。这是物业管理权的让渡性。然而,作为物业管理人,他所取得的物业管理权必须是由建筑物区分所有权人委托给他的,他不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同,才可取得物业管理权,除所有权人以外,任何人无权决定物业管理权的授予和委托。因此,物业管理权是一种基于债权的物权。
 
  第二,物业管理权的公益性。物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同,而物业管理合同属于委托合同之一种。在物业管理合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。为了处理物业管理事务,物业公司有必要获得业主即委托人的授权,即获得物业管理权,据此从事与物业管理有关的事实行为(如保安、清洁等)和法律行为(如代业主行使物上请求权等),在获得业主的特别授权的情况下,也可以代理业主从事诉讼活动(如代理业主通过诉讼阻止他人对物业的侵害)。一般认为,物业管理权是一种民事权利,具有私权的特征,往往仅从权利和义务的角度去研究和规范物业管理权,却忽略了现代物业管理权的一个最大的特征,就是它的公益性。
 
  在物业管理关系中,存在着双重法律关系。一是业主之间的关系,进而言之是个别业主与全体业主之间的关系,这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突。在此情况下,业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。一是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。在物业公司和业主之间的关系中,包括物业公司和个别业主的合同关系,如代收水电费、为个别业主提供特殊服务;还包括物业公司和全体业主的合同关系,如维持共有部分的使用功能和使用秩序,维持小区安全、卫生和绿化等。实务中的物业管理合同基本上是业主全体与物业公司之间订立的合同,即物业公司是受全体业主的委托,为了全体业主的利益而处理物业管理事务。由上可知,现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的,他维护的是某一特定范围物业的数个或众多所有权人的共同利益,即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理,也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发。如果没有这种公共利益,对物业的管理完全是物业所有权人的私权,并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的代理人去行使这种权利。物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益。这里要把物业管理人获取的报酬与物业管理费的收取区别开来,物业管理人获取的报酬并不是基于“物业”管理(物权)而产生的利益,而是基于委托合同(债权),基于管理行为而获取的利益。从物权(物业管理)性质来看,物业管理权维护和谋求的是所有权人的共同利益,这种共同利益的维护使物业管理权具有了公共权力的性质,这种公共权力不是国家权力,而是社会权力,如果没有这种公共权力,物业管理权将无法行使。
 
  在学界,关于物业管理权的性质,往往囿于对民事权利的一般认识,但却无法解释,权利是可以放弃的,而物业管理人在接受委托之后却不能放弃对物业管理之权;有的学者从“权限”的角度去分析物业管理权,认为管理人不制止业主的不当行为,是违约,“权利的行使是为了实现权利,权限的行使是为了履行义务”,因此“物业管理权不是权利而是权限”。[3] 建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》也是将物业管理公司“应当”的行为作为“权利”来规定的。而香港的《建筑物管理条例》明确规定的是“管理人的权力及职责”。应当认识到,随着物权的社会化发展,在被认为具有典型私权性质的物权之上,也会发生具有公权性质的权力。这种权力是随着社会的发展,与国家相对分离的民间社会和社会多元化格局逐渐形成,政府权力与能力难以及时、全面地满足人民日益增长的经济文化多样化的需要而不得不将一部分国家权力下放给相关的民间社会组织行使而产生的,这体现了“国家权力向社会逐步转移或权力社会化的渐进过程”,“国家权力不再是统治社会的唯一权力了。与之并存的还有人民群众和社会组织的社会权力”。[3] 如果这样来理解现代的物业管理权,那么,物业管理权应是具有“社会公共权力”性质的民事权利,是权力、权利和义务、职责的综合,这是物权社会化的结果。但有一点必须明确的,就是尽管物业管理权包含有公共权力,但它归根结底仍然是一种民事权利,而并不具有行政权力的性质,不能行使行政管理的职权。
 
  第三,物业管理权的及物性。根据传统的物权观念,物权是直接支配特定物的权利,具有及物性。物权的客体是物,不可能是行为,及物性是物权的重要特征。但目前学界一种较为普遍的观点是,物业管理权既是及物的,又是及人的,既管物又管人;[4] 261而且具有反及性,即物业管理权由物业所有权人的委托而产生,但物业管理权产生后,即反指向物业所有权人。所以,认为物业管理权的客体包括物和行为或行为效果。[5] 66-73当然,不能否定,在物的背后反映着人与人之间的关系,物业管理在管物的时候必然要管到人的行为。但物业管理权的客体只能是物,管理人是出于管物才涉及到管人的。物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理,物业管理并不泛泛地管人,物业管理对人的管理是出于对物的管理的需要,比如:物业管理必须了解业主的入住情况、掌握每一户的常住人口,是为了及时收取管理费用,提供有关的服务和管理,防止住户以外的人员随便进出,以防破坏了物业环境及物业安全;当发生损害物业环境的行为时,制止行为人的行为等等。物业管理人没有权力也没有义务进行如户籍管理、人口登记以及人们日常行为的管理等等。所以,《物业管理公约》大可不必规定成公共道德规范之类的公约,除非它受有关社区管理机构的委托,但这已经不属于物业管理的讨论范围了。
 
  对物业管理权的及物性的认识,还关系到本文第二个案例所提出的问题:区分所有权的受让人(如买受人)应否继受让与人(如出卖人)积欠的管理费?台湾地区的法官在适用《公寓大厦管理条例》第24条时曾经提出这一问题。根据王泽鉴先生的观点:积欠的管理费“属区分所有权人个人的债务,不随同区分所有权之转移而转移,而由继受人继受之”。[4] 264积欠的管理费到底属于“债务”,随特定的债务“人”;还是“物”上的负担,随物而转移?如果物业管理权是及物的,是对“物”管理产生的费用,那么,积欠的管理费可以追至“物”之所在,具有担保物权的性质;如果物业管理权是债权,是及“人”的,那么,积欠的管理费只能追及“人”。
 
  必须明确的是,尽管物业管理涉及的物的范围及相关的法律关系相当复杂,涉及方方面面、种种类类,但归根到底它是一种及物权。
 
  第四、物业管理权的复合性。建筑物区分所有权的主要特征是,以建筑物专有部分所有权为核心形成的复合性权利,它打破了传统物权“一物一权”的原则。它是在“一物”的部分进行“区分”,而设立“多权”,以“专有”的方式存在;同时又以“一物”的整体设立“一权”,以“共有”的方式存在;“专有”的“多权”与“共有”的“一权”,同时存在于“一物”之上,决定了其权利组成(内容)的复合性和权利行使方式的复杂性。建筑物区分所有权的这一特征,使物业管理权从原为物业所有权理所当然的一种权能,附属于所有权,由所有权人自主行使,而成为了物业所有权衍生出来的一种物权,必须由所有权人以外的管理人(有的国家或地区称为经理人)享有和行使,并由此而形成了性质特殊、关系复杂、权利(权力)复合的现代物业管理权。作为物业所有权衍生出来的一种物权,物业管理权既包括以所有权人的物权利益为出发点的对物的权利,这种权利具有绝对性、对世性,权利行使的对象是所有权人以外的任何人;又包括以全体所有权人的利益为出发点的社会权力,这种权力具有公益性、公共性,权力行使的对象是所有的业主;既包括对所有权人权利行使的限制所必须承担的义务,这种义务的性质是物权行使的限制,或叫权限,其义务相对人是所有权人以外的邻居、公众、政府、社区、街道管理机构等;又包括基于委托合同而对物业所有权人承担的义务,这种义务具有债权性,其义务相对人是全体物业所有权人;还包括以物业管理人的利益为出发点的债的权利,这种权利是基于委托合同,提供了物业管理服务后收取的报酬,权利行使的对象是全体物业所有权人,等等。表现为物权和债权,公权和私权,权利、权力和义务交错在一起。
 
  第五,物业管理权的优位性和追及性。本文第二个案例就涉及到物业管理权的优位性和追及性问题。关于物业管理权的优位性,一些国家和地区是将其作为担保物权而规定的,比如规定业主延期交纳物业管理费用的,物业管理组织可以对业主的区分所有权请求先取特权,将该物业出售或抵押,用于保障费用的收回(美国的夏威夷、我国的香港)。这种先取特权也是一种法定的担保物权。所以,从这些国家或地区的规定来看,物业管理权具有担保物权的性质,已具有优位性。我国台湾地区对于这一点是并不明确的。[4] 264我国大陆到目前为至,还没有相关的法律规定。但是从法理上说,物业管理权具有物权的性质,它对于一般债权当然具有优位性。从表面来看,业主欠交物业管理费,似乎是基于业主与管理人的委托关系而产生的债权关系,但实质并不如此,业主与管理人通过债权关系转让的是物权,当债权实现,即物权行为完成,这时,管理人行使的已经是物权。就如买卖关系,通过债权行为转让的是物,债权实现,即物权行为完成,债权人即占有了物,他就已经成为了物权人,相对其他债权人,他已经具有了优先权。所以,物业管理人一旦取得物业管理权,他就代位(相对物业所有权人)享有了物权。
 
  进一步的问题是,在出现同一顺位的两个以上的物权时,物业管理权能不能进一步享有优先权呢?比如,当一物之上既负担有物业管理权人的先取特权,又存在抵押权人的优先受偿权时,物业管理权有没有优位性呢?优先权是指就属于债务人的标的物的价款先于其他债权人获得清偿的权利。优先权的制度设置,“乃系法律为保护特殊关系之债权,限制债权人平等之原则所认的制度”。[6] 255在国外立法例上,优先权制度最初渊源于罗马法,既有为债权人利益而设的优先权,也有为债务人利益而设的优先权,也有为事而设的优先权。以后这一制度为法国民法典所接受,将优先权与抵押权规定在一起,将其确定为担保物权,规定“优先权,为按债务的性质,而给予某一债权人先于其他债权人,甚至抵押权人而受清偿的权利”。其中规定优先权的顺位为:诉讼费用、丧葬费用、最后一次生病的医疗费、报酬、为债务人及其家属提供的生活资料、某些因工伤事故应付的补贴。[7] (457-458)以法国法为蓝本的大陆法系国家,不同程度上对于优先权制度也有所接受,如日本民法典规定有“先取特权”,意大利民法典规定有优先权。我国在相关的民商事法律中也规定有优先权制度,其中最为典型的是《海商法》第二章第三节“船舶优先权”的规定,不仅规定了船舶优先权的适用范围,还明确规定了船舶优先于船舶留置权受偿,船舶抵押权后于船舶留置权受偿。并规定船舶优先权不因船舶所有权的转让而消灭。由此可见,有没有必要确立物业管理优先权制度?这是需要法律作出明确规定的。从社会安定和利益平衡的角度出发,应规定物业管理权具有优先权的性质。因为物业管理费的收取和使用直接关系到物的存在和使用,与物具有最直接的联系,甚至可以说,相当一部分物业管理费已经物化在物业中;现代物业管理还关系到一定区域范围的公共利益,物业管理费用的拖欠将影响物业管理机构的正常运作,物业管理机构不能正常运作将影响相当一部分社会成员的正常社会秩序。比较一般债权的得失,物业管理权更应得到保障。但对物业管理优先权的行使,也应作出一定的限制,如规定物业管理优先权自优先权产生之日起满二年不行使即消灭,以促使管理人不要疏于职守。
 
  三、我国物业管理的立法完善
 
  根据物权法定的原则,必须在我国物权法体系中给物业管理权的一席地位。
 
  近现代物业管理立法最早是因为多层高层建筑物的各个组成部分分别归属于不同的所有权人,产生了各所有权人对建筑物及其附属物某些部分公用和共负维修保护的关系,这些关系是因法律予以调整而产生的。传统民法关于相邻关系的规定,显然已经不能适应建立在建筑物区分所有权上的各种复杂关系。
 
  1804年3月21日颁布的《法国民法典》第664条关于楼层所有权和公用部分维护费分担的规定,开辟了19世纪以来各国陆续以民法方式对建筑物区分所有权予以立法确认的先河。19世纪60年代英国出现了民间物业管理的专业化和行业化,并逐步形成了一套行之有效的物业管理办法。到了20世纪,国外关于物业管理的立法趋于完善,许多国家采取各种立法模式,确认了建筑物区分所有权,并以建筑物区分所有权的立法为轴心,形成关于多层高层楼宇和住宅区物业管理的多种立法模式。
 
  第一种,是民法模式,这种模式的立法是在民法典中设专章或专节对建筑物区分所有权作出规定,如1907年12月10日公布的瑞士民法典第四编的物权法,增加了“分层建筑所有权”一节;1942年意大利新民法典,增列的第七章共同所有,其中第二节规定了“建筑物(大厦)之共有”。
 
  第二种,是住宅法模式,即在住宅法中设专章专节予以规定,如英国(1957)、加拿大(1938)、澳大利亚(1925)、新西兰(1955)、印度等国即是采取这种模式立法。
 
  第三种,是单行特别法模式,即专门就建筑物区分所有的产权关系和管理关系立法。绝大多数大陆法系的国家采用的是这种模式。如法国1938年6月28日废止了民法典的第664条,制定了《有关区分各阶层不动产共同之法律》,1967年补充后命名为《法国住宅分层所有权法》;德国1951年3月15日制定了《关于居住所有权及继续居住权的法律》,1973年7月30日作了较大的修改;日本1962年4月4日公布了《有关建筑物区分所有权等之法律》;奥地利1948年7月8日公布了《有关住宅和营业场所所有权之联邦特别法》。美国在1961年颁布《国家住宅法》的基础上,联邦住宅局于1962年制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》的标准规范,供各州立法参考。[5] 46-48
 
  我国香港地区的物业管理经过多年的发展,也形成了一套较为有效的物业管理办法。香港物业管理的立法,其特色是以业主公契为基础的政府干预。1970年,香港政府制定了《多层建筑物(业主法团)条例》,确定业主可以组成“业主立案法团”,主持或参与所居住大厦或屋村的日常管理事务。1987年10月15日,香港地政总署以传阅备忘录的形式给全香港的律师楼发送一份非工业用途公契纲要,所有业主公契都要符合纲要要求,律师根据公契纲要为业主制定公契,公契制定后必须经地政注册总署署长批核,大厦才可以出售。以后,1994年8月26日经修订生效实施的香港《建筑物管理条例》对业主权利,业主法团的地位、职责、权力,基金缴款的追讨、管理费用的支出和管理,业主法团与管理人的关系,管理人的权力和职责,业主公契,物业管理中的司法管辖权都作出了规定。但由于香港法律受英美法系的影响,从物权法理论的角度去探讨物业管理权并解决相关的物权关系也仍显得较为欠缺。
 
  我国是进入20世纪80年代以后,随着城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施,才开始出现了现代意义上的物业管理。关于物业管理的立法,1994年3月23日建设部曾颁布有《城市新建住宅小区管理办法》,与此有关联的法律,主要是《民法通则》、《城市房地产管理法》《土地管理法》等,还有就是建设部有关异产毗连关系、物业管理企业财务管理、物业管理以及住宅维修基金的管理等规章。2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》,此外,主要是地方性的立法。可以说,在现行的法律体系中,物业管理的规范已基本建立,但物业管理权还没有找到其适当的法律地位。
 
  正如上文所述,物业管理权属于物权的范畴,这一物权是基于建筑物区分所有权而产生的,是建筑物区分所有权人通过委托合同让渡给物业管理人的权利,该项权利依附于、从属于所有权。所以,应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。对于我国物业管理的立法完善提出以下建议:
 
  1. 在《物权法》中确立建筑物区分所有权的法律地位,对建筑物区分所有权构成、权利行使方式、权利行使的限制等作出规定,特别是对所有权人的共有共用关系、相邻关系等作出规定。现在讨论中的《物权法(草案)》关于建筑物区分所有权的规定,已经奠定了物业管理权的基本法基础。
 
  2. 在现行《物业管理条例》的基础上以单行法的形式制定《物业管理法》,提高立法层次,完善立法内容。通过该法,规定业主的权利、义务;业主委员会的组织方式、成立程序以及议事方式,业主委员会的地位(应明确其是否具有法人地位)、权力、权利和职责;业主公约;物业管理人的聘用,管理人的权力、权利、义务和职责;物业管理基金的收缴和使用、财务的管理、帐目的公开;政府管理部门对物业管理的指导和监督;物业管理中的诉讼,等等。其中,物业管理费的收取、追缴及使用、监督应是其中重要的内容。
 
  3. 充分发挥地方立法在物业管理中的作用。中国是一个大国,而且经济发展不平衡,物业管理的发展与经济发展、以及经济发展所带来的城市化发展、物业环境的质素、物业管理的水平有着密切的联系,因此,不同发展水平的地区,其物业管理的需求与要求也不同,应通过地方立法将不同地区不同的物业管理需求反映出来。目前,我国地方立法在物业管理中起着重要的作用。随着全国立法的完善,地方立法在物业管理中仍然要发挥其积极的作用。
 
 
 
 
 
 
注释:
  [1]参见《最高人民法院公告》1999年第1期。
 
    [2]参见羊城晚报2002年11月27日A14版。
 
    [3]参见《人民法院报》2002年5月9日。
 
  【参考文献】
 
    [1]蔡华. 物业管理法律理论与实务[M]. 北京:人民法院出版社,2000.
 
    [2]廖声群,刘芷均. 深港物业管理实务[M]. 南昌:江西科学技术出版社,2000.
 
    [3]郭道晖. 权力的多元化与社会化[J]. 法学研究,2001,(1).
 
    [4]王泽鉴. 民法物权(1)通则·所有权[M]. 北京:中国政法大学出版社,2001.
 
    [5]徐建明. 物业管理法规[M]. 南京:东南大学出版社,2000.
 
    [6]史尚宽. 物权法论[M]. 北京:中国政法大学出版社,2000.
 
    [7]尹田. 法国物权法[M]. 北京:法律出版社,1998.

来源:暨南学报
作者:潘嘉玮

 
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